Земельная неразбериха

Поделили полномочия

Декларируя необходимость нового порядка оформления земельных участков и прав собственности на них, представители власти дружно твердили о недостатках старой схемы. Ранее данными вопросами занималось Государственное агентство земельных ресурсов, которое регистрировало как сам надел (в системе земельного кадастра), так и имущественные права на него (в Государственном реестре земель). Эти донельзя забюрократизированные процедуры занимали как минимум два-три месяца и обходились в лучшем случае в одну-две сотни долларов "неофициальных" платежей.

Ситуация изменилась с 1 января нынешнего года, когда вступили в силу законы "О Государственном земельном кадастре" и "О Государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их отягощений". Но вместо ожидаемого упрощения процедуры участники рынка получили еще более запутанную схему. Главное новшество: регистрация земельных участков и оформление прав собственности на них разделены между двумя ведомствами. Теперь Госземагентство лишь вносит информацию о наделах в Государственный земельный кадастр, присваивает кадастровый номер и открывает Поземельную книгу на участки. Полномочия по оформлению имущественных прав переданы органам Минюста, которые регистрируют в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество права собственности и постоянного пользования, а также договоры аренды. Официальная плата за эти услуги небольшая: 65 грн. за включение надела в Госземкадастр и 119 грн. за регистрацию имущественных прав на него. "Разделение труда" между Госземагентством и Минюстом законодатель объяснил необходимостью сформировать Единый государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество, в том числе и земельные участки. Однако на практике получилось, что и без того неполную базу земельных наделов разделили на две части: информацией об участках и их физических параметрах теперь ведает Госземагентство, а данные о собственниках и арендаторах собирает Министерство юстиции. Но модель регистрации земли в Нидерландах, которую пытались скопировать отечественные чиновники, предполагает свободный доступ к информации о владельцах земли. Однако украинские депутаты очень своевременно приняли закон о защите персональных данных, чтобы не предавать широкой огласке фамилии крупных латифундистов. Хотя в Украине продается любая информация — от базы данных мобильных операторов до записей разговоров в кабинете Президента. И вряд ли получится долго держать в секрете сведения о собственниках земли.

Нотариусы попрятались

Первичная регистрация прав на земельные участки проводится Государственной регистрационной службой. А на вторичном рынке роль регистраторов должны выполнять нотариусы, которые получили доступ как к Госземкадастру, так и к Госреестру прав. Раньше они только заверяли операции купли-продажи земли и регистрировали сделки. После этого необходимо было обращаться в органы Госземагентства, чтобы там поставили отметку о переходе права собственности. По новым правилам нотариусы сами должны вносить соответствующие изменения в Госреестр вещных прав, причем делать это полагается в день заключения сделки. Однако нотариусы пока отказываются регистрировать права собственности на землю, несмотря на то что они могут неплохо на этом заработать. Прежде всего из-за опасения наделать ошибок, так как работать им приходится с новыми информационными системами (Государственным реестром прав собственности и Государственным земельным кадастром), которые заполнены в лучшем случае наполовину, да к тому же содержат массу неточностей. Чтобы совершить сделку купли-продажи земли, надо получить извлечение (выдержку) из кадастра. Но нередко оказывается, что информации о наделе в Госземкадастре нет. Предполагалось, что эта информация должна быть перенесена в Госземкадастр без участия землевладельцев, однако многие участки "потерялись". В этом можно убедиться, посмотрев Публичную кадастровую карту Украины на официальном сайте Госземагентства (http://map.dazru.gov.ua/kadastrova-karta). Если надела на карте нет, землевладельцу необходимо сначала зарегистрировать его в Госземкадастре, а также право собственности на него в Госреестре прав. Только после этого можно совершать сделку.

Но даже если надел числится в кадастре, не факт, что данные о его собственниках или арендаторах есть в Госреестре, который, по сути, является компиляцией двух реестров: прав на недвижимое имущество и прав на земельные участки. В идеале все данные должны быть автоматически перенесены в единую базу до конца прошлого года, но реально этого не произошло. Если в Госреестре отсутствует информация о собственниках земельного надела и не зафиксирована история смены его владельцев, то нотариус не может перерегистрировать приобретенную собственность. "Нотариусов ставят в условия, при которых, проведя регистрацию, мы рискуем оказаться привлеченными к ответственности", — возмущается нотариус Киевского нотариального округа Людмила Голий. До сих пор неясна и финансовая сторона вопроса — сколько стоят услуги по перерегистрации. "Согласно закону поиск нотариусом данных о зарегистрированных правах на недвижимость является платным, но что конкретно оплачивается — каждый запрос в реестре или один объект отчуждаемой недвижимости и в каком размере — неизвестно", — говорят участники рынка. В любом случае это будет намного дороже, чем первичная регистрация прав собственности Государственной регистрационной службой. В стоимость услуг будут заложены расходы нотариусов за подключение к Госреестру, ежегодное страхование. В связи с расширением полномочий минимальный объем страхования ответственности нотариусов увеличен почти в семь раз — до 1 тыс. минимальных заработных плат (около 1,1 млн грн.). Это сделано для того, чтобы обезопасить имущество людей и возместить ущерб в случае потери недвижимости по вине нотариуса. Неудивительно, что в такой ситуации многие нотариусы от греха подальше попросту ушли на больничный или взяли отпуск. Дошло до того, что глава Госкомпредпринимательства Михаил Бродскийа призвал украинцев писать жалобы на нотариусов, которые отказываются регистрировать право собственности на недвижимость, а он уже будет требовать от Минюста лишать их лицензий. В Государственной регистрационной службе саботажем нотариусов крайне недовольны и обещают наказывать тех, кто отказывается регистрировать права на недвижимое имущество.

"Для работы нотариуса как государственного регистратора вся нормативно-правовая база принята: принят закон, постановления Кабмина и соответствующие подзаконные акты, приказы. Оснований для отказа в регистрации нет. Если есть такие факты, то сообщайте об этом в департамент нотариата Министерства юстиции", — рассказала первый заместитель председателя Государственной регистрационной службы Инна Завальная.

Схема не работает

Но, по-сути, новая схема регистрации земельных участков и прав собственности на них пока нежизнеспособна. Для того чтобы она заработала, необходимо прежде всего сформировать Государственный земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество. Как скоро это произойдет — неясно. Бумажные документы, в которых содержится многолетняя история переходов права собственности на большинство объектов недвижимости и земельных наделов, находятся в распоряжении органов местного самоуправления. Для передачи любого имущества из коммунальной в государственную собственность, в том числе документов, необходимо разрешение владельца (в данном случае — местных властей). Государство не может просто потребовать: отдайте нам все документы. А местные власти не заинтересованы в передаче архивов, поскольку эти документы им тоже нужны. К тому же в них может обнаружиться немало информации, представляющей интерес для правоохранительных органов.

Мнение эксперта

Дмитрий Гутгарц, Управляющий партнер адвокатского бюро "АБГ":

Процедура оформления права собственности на земельный участок сильно усложнилась, поскольку в нее добавилась еще одна инстанция: сначала надел необходимо поставить на учет в Госземкадастре, а затем внести в Госреестр. Автоматическая передача данных из одного реестра в другой значительно упростила бы жизнь участников сделок с землей. Но этого нет. Еще одно из новшеств — персонификация ведения земельного кадастра. Если ранее информацию вносили территориальные органы Госземагентства, то теперь конкретные люди — государственные кадастровые регистраторы несут персональную ответственность и имеют собственную именную печать. Регистраторы должны обслуживать конкретную территорию, к примеру, район или город областного значения. То есть могут возникнуть сложности с регистрацией в Госземкадастре участков, которые оказались на территории действия полномочий нескольких государственных кадастровых регистраторов. В таком случае каждый из них имеет формальное право в соответствии с частью 6 статьи 24 Закона Украины "О Государственном земельном кадастре" отказать в регистрации надела. Тогда данный вопрос придется решать через суд, что может занять какое-то время. Кроме того, часть 5 статьи 24 Закона "О Государственном земельном кадастре" содержит некорректную формулировку относительно сроков оформления земельного участка. Государственному кадастровому регистратору на проверку предоставленных документов отведено 14 дней со дня подачи заявления. По их истечении необходимо либо зарегистрировать надел, либо предоставить заявителю мотивированный отказ в регистрации. Но закон не обязывает кадастровых регистраторов выдавать заявителю извлечение из Госземкадастра немедленно после регистрации участка. То есть надел уже будет числиться в кадастре, но когда человек получит документ, подтверждающий регистрацию, — неясно. В законе надо было бы четко зафиксировать сроки выдачи извлечений из Госземкадастра. Ведь в моей практике были случаи, когда готовые справки по каким-то надуманным причинам не выдавали людям неделями и месяцами.