Особенности налогообложения операций c недвижимостью начиная с 2011 года
Статья 172. Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.
172.1. Доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышает нормы бесплатной передачи, определенной статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается. Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.
Комментарий: не облагается налогом на доходы физических лиц только одна продажа текущем отчётном периоде (налоговый год) при условии пребывания имущества в собственности налогоплательщика более трех лет. Объектом продажи может выступать: квартира, жилой дом, и т.д., а также земельные участки, которые соответствуют нормам бесплатной передачи.
Нормы бесплатной передачи земельных участков определены:
а) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 гектара; б) для ведения садоводства - не более 0,12 гектара; в) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара; г) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 гектара; д) для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 гектара.
172.2. Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в пункте 172.1 этой статьи (жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно -бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающей нормы бесплатной передачи), либо от продажи объекта недвижимости, неуказанные в пункте 172.1 настоящей статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса. В таком же порядке облагается доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.
Комментарий: если в текущем налоговом году плательщиком налога совершено более 1-й продажи, все последующие продажи не зависимо от типа недвижимости будут облагаться по ставке 5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. В случае обмена имущества, определенного п. 172.2, доход будет облагаться по ставке 5%.
Количество продаж объектов недвижимого имущества в налоговом году проверяется нотариусами по данным Государственного реестра нотариальных действий. Поиск осуществляется по идентификационному номеру в Государственном реестре физических лиц - плательщиков налогов, а в случае его отсутствия - по фамилии, имени, отчеству (при наличии) продавца. В случае отсутствия информации о количестве таких продаж налогоплательщик-продавец подтверждает очередность продажи имущества в заявлении, предоставленном нотариусу.
172.1. Доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза на протяжении отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышает нормы бесплатной передачи, определенной статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от ее назначения и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается. Доход от отчуждения хозяйственно-бытовых сооружений, расположенных на одном участке с жилым или садовым (дачным) домом и продаются вместе с ним, для целей налогообложения отдельно не определяется.
Комментарий: не облагается налогом на доходы физических лиц только одна продажа текущем отчётном периоде (налоговый год) при условии пребывания имущества в собственности налогоплательщика более трех лет. Объектом продажи может выступать: квартира, жилой дом, и т.д., а также земельные участки, которые соответствуют нормам бесплатной передачи.
Нормы бесплатной передачи земельных участков определены:
а) для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 гектара; б) для ведения садоводства - не более 0,12 гектара; в) для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 гектара, в поселках - не более 0,15 гектара, в городах - не более 0,10 гектара; г) для индивидуального дачного строительства - не более 0,10 гектара; д) для строительства индивидуальных гаражей - не более 0,01 гектара.
172.2. Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в пункте 172.1 этой статьи (жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно -бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающей нормы бесплатной передачи), либо от продажи объекта недвижимости, неуказанные в пункте 172.1 настоящей статьи, подлежит налогообложению по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса. В таком же порядке облагается доход от продажи (обмена) объекта незавершенного строительства.
Комментарий: если в текущем налоговом году плательщиком налога совершено более 1-й продажи, все последующие продажи не зависимо от типа недвижимости будут облагаться по ставке 5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи. В случае обмена имущества, определенного п. 172.2, доход будет облагаться по ставке 5%.
Количество продаж объектов недвижимого имущества в налоговом году проверяется нотариусами по данным Государственного реестра нотариальных действий. Поиск осуществляется по идентификационному номеру в Государственном реестре физических лиц - плательщиков налогов, а в случае его отсутствия - по фамилии, имени, отчеству (при наличии) продавца. В случае отсутствия информации о количестве таких продаж налогоплательщик-продавец подтверждает очередность продажи имущества в заявлении, предоставленном нотариусу.
172.3. Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли - продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую оценку в соответствии с законом.
Комментарий: имеется ввиду то, что цена продажи должна быть не ниже стоимости указанной в справке БТИ и экспертной денежной оценке земли.
Согласно п. 4 ст. 201 Земельного кодекса экспертная денежная оценка используется при заключении гражданско-правовых договоров относительно земельных участков с целью определения стоимости объекта оценки.
Комментарий: имеется ввиду то, что цена продажи должна быть не ниже стоимости указанной в справке БТИ и экспертной денежной оценке земли.
Согласно п. 4 ст. 201 Земельного кодекса экспертная денежная оценка используется при заключении гражданско-правовых договоров относительно земельных участков с целью определения стоимости объекта оценки.
При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества, определенного: а) в абзаце первом пункта 172.1 настоящей статьи, (жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающей нормы бесплатной передачи), - не облагается; б) в пункте 172.2 этой статьи , - облагается по ставке, определенной пунктом 167.2 статьи 167 настоящего Кодекса.
Комментарий: доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного раза, облагается по ставке 5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
Комментарий: доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного раза, облагается по ставке 5% от суммы, указанной в договоре купли-продажи.
172.4. Во время проведения операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами нотариус удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора и ежеквартально представляет в орган государственной налоговой службы по месту расположения государственной нотариальной конторы или рабочего места частного нотариуса информацию о таком договоре, включая информацию о его стоимости и сумму уплаченного налога в порядке, установленном настоящим разделом для налогового расчета.
Комментарий: на сделку необходимо предоставить документы по оценке имущества и документы, подтверждающие уплату налога в бюджет Продавцом/Покупателем.
На нотариусов возложены функции контроля полноты уплаты налога в бюджет перед удостоверением договоров. Также нотариус обязан предоставить соответствующую информацию налоговому органу. Копии платежных документов о перечислении налога прилагаются к экземплярам удостоверенных договоров. Оригинал квитанции «погашается» нотариусом путем проставления на ней отпечатка своей печати и подписи. В реестре для регистрации нотариальных действий указывается сумма перечисленного налога, дата и номер платежного документа.
Комментарий: на сделку необходимо предоставить документы по оценке имущества и документы, подтверждающие уплату налога в бюджет Продавцом/Покупателем.
На нотариусов возложены функции контроля полноты уплаты налога в бюджет перед удостоверением договоров. Также нотариус обязан предоставить соответствующую информацию налоговому органу. Копии платежных документов о перечислении налога прилагаются к экземплярам удостоверенных договоров. Оригинал квитанции «погашается» нотариусом путем проставления на ней отпечатка своей печати и подписи. В реестре для регистрации нотариальных действий указывается сумма перечисленного налога, дата и номер платежного документа.
172.5 Сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения: а) лицом, которое продает или обменивает с другим физическим лицом недвижимость, до нотариального удостоверения договора купли-продажи, мены; б) лицом, в собственности которого находился объект недвижимости, отчужденный по решению суда о смене собственника и переход права собственности на такое имущество. Физическое лицо обязано отразить доход от такого отчуждения в годовой налоговой декларации.
172.6. В случае совершения нотариального действия по удостоверение договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, по которым уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.
172.7. Одновременно с действием пункта 172.4 настоящей статьи, если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо - предприниматель, такое лицо является налоговым агентом налогоплательщика относительно начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи (обмена).
172.8. Для целей настоящей статьи под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.
172.9. Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами - нерезидентами, облагается по этой статье в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в пункте 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса.
Комментарий: Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости (объектов незавершенного строительства), которые осуществляются физическими лицами-нерезидентами, облагаются по ставке налога 15% от суммы указанной в договоре купли-продажи.
В случае если общая сумма, полученных нерезидентом-налогоплательщиком в отчетном налоговом месяце доходов, превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17% суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15%.
172.10 Продажа резидентами и нерезидентами наследуемого (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям настоящей статьи.
172.11 Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), определяется Кабинетом Министров Украины.
172.6. В случае совершения нотариального действия по удостоверение договора купли-продажи, мены объекта недвижимости, по которым уплачен налог, налогоплательщик имеет право на возврат излишне уплаченной суммы налога на основании налоговой декларации, поданной в установленном порядке, и подтверждающих документов о фактической уплате налога.
172.7. Одновременно с действием пункта 172.4 настоящей статьи, если стороной договора купли-продажи, мены объекта недвижимого имущества является юридическое лицо или физическое лицо - предприниматель, такое лицо является налоговым агентом налогоплательщика относительно начисления, удержания и уплаты (перечисления) в бюджет налога с доходов, полученных плательщиком налога от такой продажи (обмена).
172.8. Для целей настоящей статьи под продажей понимается любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.
172.9. Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами - нерезидентами, облагается по этой статье в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в пункте 167.1 статьи 167 настоящего Кодекса.
Комментарий: Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости (объектов незавершенного строительства), которые осуществляются физическими лицами-нерезидентами, облагаются по ставке налога 15% от суммы указанной в договоре купли-продажи.
В случае если общая сумма, полученных нерезидентом-налогоплательщиком в отчетном налоговом месяце доходов, превышает десятикратный размер минимальной заработной платы, установленной законом на 1 января отчетного налогового года, ставка налога составит 17% суммы превышения с учетом налога, уплаченного по ставке 15%.
172.10 Продажа резидентами и нерезидентами наследуемого (полученного в подарок) объекта недвижимости подлежит налогообложению согласно положениям настоящей статьи.
172.11 Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), определяется Кабинетом Министров Украины.
